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中国楼市战“疫”:2月成交量或腰斩 5月后或现转机
编辑:焦作楼市网 2020年02月10日11:06 来源:新京报
一位房企高管向记者表示,总体上看,1月份成交量影响小一些,对交易的影响主要在2月显现,成交量可能下跌50%。

    新冠肺炎疫情之下,全国售楼处暂停营业,开盘、促销活动叫停,工程建设延期开工,中国房地产销售全面按下“暂停键”。

    本已陷入三年调整周期的房地产市场,此次再度受到严峻考验。对于房地产行业来说,更关心的是这场疫情带来的冲击有多大,影响将持续多久?在这样的情况下,房企的现金流又能否经受考验,该如何应对这次危机?

    全面开工延期、售楼处停业

    这场新冠肺炎疫情,对于房地产的影响,从先前的售楼处停止营业,到后来的延期复工,未来或许还会有因销售下降回款变少而导致的现金流紧张的挑战。

    1月26日晚间,中国房地产业协会发出号召,全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动,待疫情过后再自行恢复。据克而瑞不完全统计,截至目前,已有包括湖南、江西、广东、海南以及武汉、成都、重庆、福州在内的至少60个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。

    随着新冠肺炎疫情的持续,全国各地复工时间也纷纷延期,据了解,有多个省市要求企业复工时间不早于2月9日(正月十六),比如北京、广东、浙江、重庆、上海、福建、云南等。北京住建委1月29日发布通知,要求全市房屋建筑市政基础设施工程不早于2月9日24点复工或新开工,且必须对施工现场和生活区实施封闭式集中管理。

    有的省市复工时间甚至更晚。2月6日,郑州发布通告,要求房地产开发企业房屋网上销售、中介销售等房地产服务企业2月24日复工,房地产开发企业售楼部3月2日复工,房地产等建设工程3月16日复工。杭州市余杭区要求全区建筑企业、建设工地原则上不早于2月29日24时开复工。

    还有一些城市则根据疫情发展情况决定复工时间,诸如东莞、合肥、吕梁、聊城、宜昌等。

    企业层面,包括恒大在内的不少企业,已经通知延期复工或开工时间。2月2日,恒大发文称,为配合做好疫情防控,延迟至2月17日复工,全国1246个项目及1040个售楼部2月20日前停工停业。

    2月份成交量或“腰斩”

    同样作为社会突发事件,2003年的非典造成了国内GDP及房地产行业短暂性下滑,不过在疫情结束后又止跌回升。但时过境迁,不同经济规模体量、不同行业发展阶段、不同疫情状况下,对房地产的冲击程度与范围将会不同。

    尤其是当下的中国房地产市场,在新冠肺炎疫情未发生前,就已经面临着三年的房地产调控、持续收紧的融资环境、已经到来的偿债高峰等,处于较为艰难的时期。

    此次的新冠肺炎疫情,又将如何影响中国房地产市场交易、购房者的需求、企业的现金流?在各大机构研究院以及业内人士分析看来,这次疫情短期内造成的影响将显而易见。

    东北证券研究所表示,考虑到新冠肺炎疫情的影响仍在持续,预计2月的销售、复工以及新推盘都会受到影响,2月行业销售下行趋势仍将持续。延迟复工也将影响房企的新开工,对3、4月小阳春新开盘可能会带来负面影响。如持续时间较长,一季度房地产销售可能面临大幅下滑,高杠杆房企的资金链也将承压。

    一位房企高管向记者表示,总体上看,1月份成交量影响小一些,对交易的影响主要在2月显现,成交量可能下跌50%。“按照钟南山院士的观点,预计2月内将迎来拐点,但3月仍然是严控期,成交量也不会好。”

    事实上,从机构数据来看,1月份的房地产销售已经受到影响。根据克而瑞统计数据显示,1月份,TOP100房企全口径销售金额同比下降12.7%,权益销售金额同比下降16.2%,TOP30房企合计全口径销售金额4023.5亿元,同比下降10.3%,权益销售金额3407.1亿元,同比下降12.2%。

    新冠肺炎疫情对于房地产的影响将持续多长时间?这位高管认为,最终影响全部结束大致要到5月份,之后成交量可能会有反弹,上半年全国楼市成交面积预计下降20%以上。

    值得关注的是,线下销售停滞,不少房企开辟线上卖房路径,但是在多数业内人士看来,线上可以满足客户咨询,但线下看房、签约这个环节很难被替代。不过,58安居客房产研究院分院院长张波指出,新冠肺炎疫情期间线上营销的方式,虽然对房企销量提升不会起到立竿见影的效果,但随着疫情结束,用户找房需求的快速提升,效果或会集中爆发。

    需要指出的是,停工或许不意味着需求的消失。有业内人士指出,新冠肺炎疫情虽然短暂抑制了购房需求释放,但是不代表消失。易居企业集团CEO丁祖昱表示,需求只是延后,不会因为这次疫情就全部消失掉。“新冠肺炎疫情一旦平稳下来,甚至基本好转之后,我认为,市场还是会迅速复苏,成交量层面也会出现一定程度的报复性反弹。”

    在2月7日举行的国务院应对新冠肺炎疫情联防联控机制新闻发布会上,人民银行副行长、外汇局局长潘功胜亦表示,新冠肺炎疫情对经济的影响是阶段性的、暂时的,因为与春节重合,对旅游、餐饮、娱乐等行业有影响,假期延长对工业生产和建筑业也会产生冲击,预计对一季度经济会造成扰动,但之后经济会较快恢复。

    房企还款压力陡增

    房地产交易进入冰封期,对于房企来说,影响最大的莫过于现金流和债务偿还。

    2019年是钱紧的一年,在融资受限的情况下,各大房企使出浑身解数,通过卖房、高息融资等手段来偿还巨额债务,即便如此,仍有一批企业因为资金链危机倒了下来。

    2020年,新冠肺炎疫情之下,房企销售回款停滞,影响很大。汇生国际融资总裁黄立冲表示,2、3月份,房企的经营性现金流将减少60%左右。与此同时,在融资层面,目前没有办法进行路演,金融资产运作不畅,依靠继续发债补充现金流的可能性大大下降。

    但是压在房企头上的巨额债务仍在。华泰证券统计显示,2020年、2021年和2022年,房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元,合计达14292亿元。

    丁祖昱表示,若没有销售回款,实际上房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的,尤其是中小企业,资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭,发展前景不容乐观。

    中指研究院分析,对于现金流依赖程度高、负债水平普遍较高的房地产行业,短期的“缺血”会引起一些企业面临“休克”风险。

    对此,业内人士建议,房企目前的首要任务是保证现金流的稳定性,一是可以减少投资、拿地,二是如果有到期债务而又偿还不上,可以与债权人沟通适当延期。

    张波认为,对各大房企来说,当下最为重要的有三点,一是不能过于激进,通过精细化管理运营保障资金安全,施工人员、材料采购、施工组织等,要提前做好准备,毕竟当下活下去远比规模化要重要;二是要提升能力加强对基层单位赋能,并确保每个单位的安全,有序恢复生产建设;三是做好疫情后购房热度有可能快速反弹的前期准备,包括销售策略、宣传策略,并充分重视线上获客渠道。

    融资环境有待改善

    对房企来说,现金流是生死攸关的生命线。因此,业内呼吁,在金融层面,应给予房企一定支持。有研究机构表示,此次疫情让所有行业都会受到一定影响,目前多地已经开启了一级响应,房企短期的经营压力在所难免,希望金融机构能够针对目前房企存在的困难进行一些融资政策调整,促进双方携手发展,共渡难关。

    张波也认为,在新冠肺炎疫情影响下,房地产开发企业的正常开工和销售都受到很大影响,在融资层面,需要给予房企一定支持。 事实上也并不是没有转机,此次新冠肺炎疫情给我国经济发展带来了很大的困难和挑战,但与此同时,在财税政策上,国家在给予各大产业强力支持,这无疑将惠及到房地产行业。

    2月1日,央行等五部委联合下发通知,鼓励下调贷款利率,主要包括对受疫情影响严重的企业到期还款困难的,可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式,支持相关企业战胜新冠肺炎疫情影响。

    据了解,在银保监会通知发布后,已有国开行、中信银行、渤海银行等多家银行专项金融服务出台举措,下调疫区企业贷款利率。

    此外,据财政部副部长余蔚平介绍,财政部会同有关部门陆续出台了相关减税降费政策,将进一步落实落细各项政策。

    因此,在金融、财政政策相对积极的背景下,房地产市场也会有一定程度的受益。


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